정부는 2026년 세제개편안을 통해 실거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 일부 낮추는 대신, 고가주택과 비거주 보유에 대해서는 부담을 강화하는 방향을 제시했다.
앞서 발표된 대출 규제, 수도권 135만호 공급계획, 규제지역 확대, 다주택자 대출 관리에 세제개편까지 더해지면서 이재명 정부의 부동산 정책 구조가 어느 정도 완성되고 있다.
정부가 발표한 정책의 취지만 놓고 보면 방향은 비교적 명확하다. 수요가 집중되는 서울과 수도권에 주택을 공급하고, 그 공급이 실제 시장에 나타날 때까지 대출을 이용한 투기적 수요를 억제하며, 실거주 1주택자와 투자 목적 보유자를 세제상 구분하겠다는 것이다.
그러나, 정책은 의도가 아니라 결과로 평가해야 한다. 대출이 줄었는지, 거래량이 감소했는지뿐 아니라 실제 집값과 전월세가격이 안정됐는지, 발표된 공급이 착공과 입주로 이어졌는지를 함께 봐야 한다.
이재명 정부의 정책은 거래와 레버리지를 단기간 억제하는 데는 작동했지만, 서울 집값과 전월세가격을 안정시키고 실질적인 공급을 늘리는 데에는 아직 뚜렷한 성과를 내지 못했다.
정책 철학은 문재인 정부와 일부 다르지만, 시장에서 나타나는 경로는 점점 비슷해지고 있다.
1. 이재명 정부 출범 이후 부동산 정책의 방향성
이재명 정부의 부동산 정책은 크게 공급 확대, 가계부채 및 대출 통제, 실거주 중심 세제라는 세 개의 축으로 구성된다. 공급정책만 추진하거나 세금만 강화하는 단일 정책이 아니라, 중장기 공급대책과 단기 금융규제를 함께 사용하는 혼합형 정책이다.
정책의 기본 구조
주택시장으로 유입되는 신용을 통제
매입임대와 비아파트 공급 확대
고가·비거주·다주택 보유의 부담 강화
문재인 정부가 부동산 가격 상승의 주된 원인을 다주택 보유와 투기수요에서 찾았다면, 이재명 정부는 서울·수도권 공급 부족과 과도한 레버리지를 동시에 문제로 보고 있다. 세금을 가장 먼저 사용하기보다 대출 총량과 주택담보대출 한도를 먼저 조였다는 점도 차이다.
다만, 공급의 중심이 민간보다 LH와 공공기관에 놓여 있다는 점에서는 문재인 정부와 유사하다. 공공택지를 LH가 직접 시행하고 공공청사·학교용지·노후 임대주택 등을 복합개발하는 방식은 공공의 사업 추진력을 강조한다.
결국 이재명 정부의 차별성은 공공이 공급을 주도한다는 사실보다, 발표된 물량을 실제 착공과 준공으로 얼마나 빠르게 전환하는지에서 결정될 것이다.
2. 정책의 실효성 평가와 문재인 정부 비교
대출과 거래는 억제했지만 가격은 안정시키지 못했다.
6·27 대책과 10·15 대책은 금융기관이 공급하는 주택 관련 신용과 고가주택 거래를 빠르게 줄이는 효과를 냈다.
그러나, 한국은행의 분석을 보면 대책 직후 주택가격 상승률은 일시적으로 둔화했지만 다시 확대됐고, 고가주택에서 줄어든 수요는 15억원 이하 중저가 주택과 서울 외곽, 경기지역으로 이동했다.
2026년 5월 서울 아파트 실거래가격은 전월보다 1.33%, 전년 동월보다 13.47% 상승했다. 소형 아파트의 전년 대비 상승률은 17.93%에 달했다. 대출규제가 가격을 낮추기보다 대출 가능한 가격대의 주택으로 수요를 밀어낸 가격대별 풍선효과가 나타난 것이다.
가계대출 관리도 완전히 성공했다고 보기 어렵다. 정부는 2026년 가계대출 증가율을 1.5%로 관리하겠다고 발표했지만, 2026년 6월 전 금융권 가계대출은 전월보다 8조3천억원 증가했고 주택담보대출도 4조5천억원 늘었다. 정책은 대출 수요를 일시적으로 늦출 수는 있었지만, 집값 상승 기대가 살아 있는 상황에서 대출 수요 자체를 제거하지는 못했다.
공급정책은 현재 집값을 안정시키는 수단으로 작동하지 못했다.
정부는 2030년까지 수도권 135만호 착공, 도심 6만호 공급, 수도권 매입임대 9만호 공급 등을 발표했다. 숫자만 보면 공급 규모가 작지 않다. 그러나 주택 공급은 부지 발표에서 끝나는 것이 아니라 인허가, 주민 협의, 보상, 착공, 분양, 준공과 입주까지 이어져야 한다.
특히 2026년 1월 발표된 도심 6만호 계획도 본격적인 착공 시점은 상당 부분 2027년 이후다. 매입임대와 비아파트는 전월세시장과 주거복지에 도움이 될 수 있지만, 서울의 선호지역 아파트 매매수요를 직접 대체하는 공급이라고 보기는 어렵다. 수도권 전체 공급량과 서울 직주근접 아파트 공급량은 같은 숫자가 아니다.
실제 전월세시장도 안정되지 않았다. 2026년 5월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 1.04% 상승했고, 6월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 54.1%로 전세 비중을 넘어섰다. 공급대책이 발표됐더라도 현재 입주할 수 있는 주택이 증가하지 않았다면 시장가격에 미치는 영향은 제한될 수밖에 없다.
문재인 정부와 비교하면 무엇이 다른가?
| 구분 | 문재인 정부 | 이재명 정부 |
|---|---|---|
| 시장 진단 | 투기수요, 다주택 보유, 갭투자와 유동성 유입을 핵심 원인으로 판단 | 수도권 공급 부족과 주택시장으로 유입되는 과도한 레버리지를 함께 문제로 판단 |
| 주요 수단 | 종부세·양도세·취득세, LTV·DSR, 규제지역, 토지거래허가제, 임대차 2법 | 주담대 절대한도, 가계대출 총량관리, 규제지역, LH 직접공급, 실거주 중심 세제 |
| 공급정책 | 임기 후반 2·4 대책을 통해 전국 83만6천호 공급계획 발표 | 출범 초기 수도권 135만호 착공계획과 도심 6만호 공급계획 발표 |
| 규제 효과 | 규제지역 거래는 감소했지만 인근 비규제지역으로 수요 이동 | 고가주택 거래와 대출은 감소했지만 중저가·외곽지역으로 수요 이동 |
| 임대차시장 | 기존 임차인의 갱신권은 강화했지만 신규 전세가격과 이중가격 문제 발생 | 직접적인 임대료 규제보다 매입임대·비아파트 공급을 선택했으나 전월세 상승 지속 |
| 현재 평가 | 임기 전체 기준 집값·전세·주거 접근성 안정에 실패 | 금융규제는 부분 작동했지만 가격·공급·임대차시장 성과는 아직 부족 |
문재인 정부의 규제가 전혀 작동하지 않았던 것은 아니다. KDI 분석에 따르면 잠실·삼성·대치·청담동 토지거래허가제는 해당 지역 거래량을 38.3%, 가격을 4.3% 낮추는 직접 효과가 있었다. 그러나 가까운 비규제지역 가격은 상대적으로 2.3% 상승했다. 규제지역은 억제했지만 시장 전체의 수요는 다른 지역으로 이동한 것이다.
임대차 2법도 기존 임차인에게는 계약 연장과 임대료 상승 제한이라는 실질적 가치를 제공했다. KDI는 계약갱신청구권의 가치를 시장 임대료의 약 5% 수준으로 추정했다. 반면 신규 계약의 전세가격이 상승하고 기존 계약과 신규 계약 간 가격 격차가 커지는 부작용도 발생했다.
이재명 정부는 문재인 정부보다 공급 부족을 빨리 인정했고, 세금보다 대출을 먼저 사용했다는 차이가 있다. 그러나 실제 시장에서는 거래 억제 → 가격 둔화 → 풍선효과 → 추가 규제라는 문재인 정부 당시의 정책 경로가 다시 나타나고 있다. 정책수단은 조금 달라졌지만 현재까지의 시장 반응은 본질적으로 크게 다르지 않다.
3. 문재인 정부의 경험을 보면 앞으로 정책은 어떻게 흘러갈까?
문재인 정부의 가장 큰 문제는 집값이 오를 때마다 새로운 규제를 추가했지만, 정작 수요가 집중되는 지역의 공급을 충분히 늘리지 못했다는 데 있었다. 규제가 강화될수록 거래 가능한 주택과 시장에 나오는 매물이 감소했고, 수요는 규제를 받지 않는 가격대와 지역으로 이동했다. 이후 정부는 뒤늦게 대규모 공급계획을 발표했지만 임기 안에 실제 입주 물량으로 전환하기에는 시간이 부족했다.
이재명 정부도 공급계획의 실행이 늦어진다면 비슷한 선택에 직면할 가능성이 크다. 가격이 계속 상승할 경우 정부가 단기간에 사용할 수 있는 수단은 공급이 아니라 대출·세금·거래 규제이기 때문이다.
시나리오 1｜공급 실행 성공
서울과 수도권의 인허가·착공이 실제로 늘고 정비사업 기간이 단축된다. 시장이 향후 입주 물량을 신뢰하면 매수자의 조급함이 완화되고 추가 규제 필요성도 낮아진다.
시나리오 2｜규제 강화 반복
공급이 지연되고 가격이 계속 오르면 보유세, 대출, 토지거래허가제와 다주택 규제가 추가로 강화될 수 있다. 이 경우 문재인 정부 후반부와 유사한 정책 구조가 형성된다.
시나리오 3｜시장 양극화
대출 규제만 강화되면 현금 보유자는 핵심지역에 남고 대출 의존 실수요자는 중저가·외곽지역으로 이동한다. 매매수요 일부는 임대차시장에 잔류해 월세 부담을 높일 수 있다.
현재로서는 두 번째와 세 번째 시나리오의 가능성을 무시하기 어렵다. 공급은 시간이 필요한 반면 대출과 세금은 즉시 변경할 수 있기 때문이다. 실제 공급 실적이 부진한 상태에서 가격이 다시 상승하면 정부는 정책 의도와 관계없이 더 강한 수요억제책을 선택할 가능성이 높다.
자산을 지키기 위해 확인해야 할 지표
-
서울·수도권 착공 물량
발표된 공급 총량이 아니라 실제 공사가 시작된 주택 수를 확인해야 한다. -
서울 아파트 실거래가격
주간 호가보다 실제 계약가격이 6개월 이상 안정되는지를 봐야 한다. -
15억원 이하 주택 거래 비중
고가주택 규제로 발생한 수요가 중저가 주택으로 이동하는지를 보여주는 지표다. -
월별 주택담보대출 증가액
대출 총량규제가 일시적 효과인지 지속적인 디레버리징으로 이어지는지 판단할 수 있다. -
전세가격과 월세 거래 비중
매매규제의 부담이 무주택자의 주거비로 이전되는지를 확인해야 한다.
마무리
좋은 의도로 시작한 정책이라도 공급을 늦추거나 거래를 왜곡하고, 실수요자를 임대차시장에 더 오래 머물게 할 수 있다. 반대로 시장에서 비판받는 대출규제도 가계부채와 금융시스템의 위험을 낮추는 효과는 가질 수 있다.
결국 투자자와 실수요자가 해야 할 일은 정치적 주장에 편승하는 것이 아니라, 가격·거래량·대출·착공·전월세라는 숫자를 지속적으로 확인하는 것이다. 누군가를 비평하는 데 그치지 않고 정책과 시장의 현실을 정확하게 평가해야 나의 자산을 지킬 수 있다.
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- 금융위원회, 2025년 6월 27일 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 자료 보기
- 국토교통부, 2025년 9월 7일 새정부 주택공급 확대방안 자료 보기
- 관계부처 합동, 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 자료 보기
- 한국은행, 2026년 3월 통화신용정책보고서 자료 보기
- 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안 자료 보기
- 금융위원회, 2026년 6월 가계대출 동향 자료 보기
- 서울특별시, 2026년 5월 아파트 실거래가격 및 전월세 동향 자료 보기
- KDI, 주택시장과 규제 자료 보기
- 정부, 2026년 세제개편안 부동산 세제 주요 내용 자료 보기
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