1주택·다주택 × 거주·비거주로 읽는 새 부동산 세제개편안
부동산 세제 개편안이 발표됐다.
종합부동산세율부터 기본공제, 공정시장가액비율, 양도소득세 장기보유특별공제까지 여러 제도가 동시에 바뀌면서 내용이 복잡하게 느껴질 수 있다.
하지만 이번 개편을 관통하는 구조는 비교적 명확하다.
몇 채를 보유하고 있는가에서 출발해,
실제로 그 집에 거주하고 있는가를 판단하고,
마지막으로 주택가격이 얼마인가를 보는 구조다.
과거의 세제가 주택 수를 중심으로 1주택자와 다주택자를 구분했다면, 이번 개편은 여기에 거주 여부와 주택가액을 본격적으로 결합한다.
복잡한 세부 내용을 보기 전에, 먼저 세율이 어떻게 바뀌는지부터 살펴보자.
1. 종합부동산세율은 어떻게 바뀌는가?
이번 개편에서 가장 먼저 확인해야 할 내용은 종합부동산세율 체계의 변화다.
현재는 같은 과세표준이라도 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율을 적용한다. 개편안은 이를 단계적으로 조정한 뒤, 최종적으로는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 동일한 세율을 적용하는 방향이다.
아래 표의 과세표준은 주택의 시가나 공시가격 자체가 아니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용한 금액이다.
| 과세표준 | 현행 | 개편 중간단계 |
최종 개편 모든 주택 |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1·2주택 | 3주택↑ | 1·2주택 | 3주택↑ | ||
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% | 5.0% |
※ 과세표준 기준 세율. 개편안은 단계적으로 시행될 예정이며 국회 심의 과정에서 변경될 수 있다.
세율표에서 읽어야 할 세 가지
첫째, 낮은 과세표준 구간의 세율은 크게 달라지지 않는다.
과세표준 6억 원 이하 구간은 현행 0.5%와 0.7%가 유지된다. 따라서 이번 세율 개편은 중저가 주택보다 고가 주택에 더 큰 영향을 준다.
둘째, 과세표준 6억 원을 넘기면서 세율 인상이 시작된다.
6억~12억 원 구간은 1.0%에서 1.3%로 올라간다. 1·2주택자의 경우 과세표준이 높아질수록 인상폭이 확대된다.
셋째, 최종적으로 고가 1주택과 다주택의 세율이 같아진다.
과세표준이 같다면 주택 수와 관계없이 같은 세율을 적용한다. 한 채만 보유하더라도 과세표준이 높다면 기존 다주택자와 동일한 고율을 적용받는 구조다.
세율만 보고 실제 세 부담을 판단하면 안 된다.
－ 기본공제
× 공정시장가액비율
＝ 종부세 과세표준
× 구간별 세율
실제 세 부담은 세율뿐 아니라 기본공제와 공정시장가액비율이 함께 결정한다.
공정시장가액비율은 현재 60%에서 2027년 70%로 올라간다. 2028년 이후에는 일반 대상은 70%가 적용되고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 일부 예외를 제외하고 80%까지 상향된다.
즉, 세율이 그대로인 구간에서도 과세표준을 계산하는 비율이 올라가면 실제 납부세액은 증가할 수 있다.
2. 부동산 세제 개편안의 핵심 프레임워크
세율 변화를 확인했다면, 다음으로는 누가 더 부담하고 누가 보호(?)받는지를 구분해야 한다.
이번 개편은 다음의 2×2 매트릭스로 정리할 수 있다.
| 구분 | 실거주 | 비거주 |
|---|---|---|
| 1주택 |
실수요자 보호 영역 중저가·중고가 실거주 1주택자는 기본공제 확대의 효과를 받을 수 있다. 다만 초고가 주택이라면 실거주하더라도 세율 인상의 영향을 받는다. |
이번 개편의 주요 부담 증가 영역 한 채만 보유해도 실제 거주하지 않으면 기존 1주택 혜택이 축소된다. 기본공제와 장기보유 공제에서 불리해질 수 있다. |
| 다주택 |
거주 주택과 나머지 주택을 분리해서 판단 한 채에 직접 거주해도 나머지 주택은 임대·투자 목적 자산으로 평가된다. 전체 보유가액과 거주주택의 비중이 중요하다. |
매도 압력이 가장 강하게 발생할 수 있는 영역 비거주·다주택·고가 조건이 겹치면 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상의 영향을 동시에 받는다. |
2×2 매트릭스는 제도를 이해하기 위한 출발점이다. 실제 세액은 주택 수, 공시가격, 거주 여부, 거주기간, 공정시장가액비율과 매도 시점에 따라 달라진다.
3. 1주택과 다주택, 주택 수는 어떻게 작동하는가?
기존 부동산 세제의 첫 번째 질문은 단순했다.
주택 수가 많으면 투자 목적, 한 채이면 실수요라는 전제가 제도의 바탕에 깔려 있었다.
그러나 지방의 저가주택 여러 채와 서울 핵심지역의 초고가 주택 한 채를 주택 수만으로 비교하는 데에는 한계가 있다.
이번 개편안은 이 문제를 보완하기 위해 종부세율 체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화한다.
그렇다고 주택 수가 중요하지 않게 되는 것은 아니다.
주택 수는 여전히 기본공제, 취득세, 양도세 중과와 1세대 1주택 특례를 판단하는 출발점이다. 다만 앞으로는 주택 수 하나로 판단을 끝내지 않고 다음 질문이 이어진다.
① 몇 채를 보유하고 있는가?
② 보유 주택의 합산가액은 얼마인가?
③ 각각의 주택에 실제로 누가 거주하는가?
④ 언제 취득했고 언제 매도할 것인가?
따라서 이번 개편을 다주택 기준의 폐지로 이해하는 것은 정확하지 않다.
보다 정확하게는 주택 수만으로 투자 목적을 판단하던 방식의 수정이다.
4. 가장 중요한 구분은 거주와 비거주다.
이번 세제 개편에서 가장 주목해야 할 키워드는 실거주다.
같은 가격의 주택 한 채를 보유하더라도 실제로 그 집에 거주하는 사람과 다른 곳에서 생활하는 사람은 다른 공제를 적용받는다.
실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대된다. 반면 비거주 1주택자는 기존 12억 원에서 9억 원으로 낮아진다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 | 12억 원 | 9억 원 |
| 다주택 | 9억 원 | 거주주택 비중에 따라 차등 |
다주택자는 기본공제 9억 원을 일괄적으로 적용하는 방식에서 벗어나, 기본 4억 원에 거주주택 가액 비중을 반영한 추가공제를 더하는 구조로 바뀐다.
예를 들어 동일한 가격의 주택 두 채 중 한 채에 거주한다면 추가공제의 일부를 받을 수 있지만, 보유 주택 어디에도 거주하지 않는다면 기본공제가 크게 줄어들 수 있다.
양도소득세 장기보유특별공제도 같은 방향으로 바뀐다.
현재 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%, 최대 40%씩 총 80%까지 공제받을 수 있다. 개편안은 보유 공제 비중을 단계적으로 줄이고 거주 공제 비중을 높여, 최종적으로 거주기간을 중심으로 최대 80%를 적용하는 구조로 전환한다.
실제로 오래 거주했다는 사실을 더 중요하게 보겠다는 것이다.
다만 직장 이동, 자녀 교육, 해외 체류, 부모 봉양이나 재건축 등 불가피한 비거주까지 투자 목적으로 판단해서는 안 된다는 문제가 남는다.
향후 입법 과정에서는 어떤 사유를 실거주 예외로 인정하고, 어느 정도 기간까지 거주한 것으로 볼 것인지가 중요한 쟁점이 될 가능성이 높다.
5. 보유세와 양도세는 별도로 봐야 한다
부동산 세제를 분석할 때 흔히 발생하는 오류는 종부세와 양도세를 하나의 세금처럼 생각하는 것이다.
두 세금은 발생 시점과 의사결정이 다르다.
| 단계 | 주요 세금 | 핵심 판단 |
|---|---|---|
| 보유 | 종합부동산세·재산세 | 주택가액, 기본공제, 거주 여부, 공정시장가액비율 |
| 매도 | 양도소득세 | 양도차익, 보유기간, 거주기간, 매도 시점 |
| 취득 | 취득세 | 기존 주택 수, 취득지역, 주택가격 |
정부는 다주택자의 주택 처분을 유도하기 위해 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하고, 양도세 개편은 2027년 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용할 계획이다.
다주택자에게 앞으로의 2년은 단순한 세제 유예기간이 아니라 주택 포트폴리오를 재편할 수 있는 기간이 될 수 있다.
6. 시장은 이번 개편안을 어떻게 해석하고 있는가
① 초고가 ‘똘똘한 한 채’ 선호에 제동
그동안 다주택 규제가 강화될수록 투자자들은 여러 채를 보유하는 대신 서울 핵심지역의 초고가 주택 한 채로 이동하는 경향을 보였다.
이번 개편은 1주택이라도 가격이 매우 높으면 다주택자와 같은 세율을 적용하는 방향이다. 따라서 초고가 1주택이 다주택보다 항상 세금 측면에서 유리하다는 인식은 약해질 수 있다.
② 가격보다 거래량이 먼저 반응
세제 개편 직후에는 매수자와 매도자 모두 최종 법안과 시행 시점을 확인하려 한다.
매수자는 향후 보유비용을 계산하고, 매도자는 양도세 중과 완화기간과 종부세 증가폭을 비교한다. 양쪽이 동시에 관망하면 가격보다 거래량이 먼저 줄어든다.
↓
매수·매도 관망
↓
거래량 감소
↓
급매 중심의 가격 확인
↓
지역별·가격대별 차별화
③ 세제만으로 서울 집값을 안정시키기는 어렵다
세금은 주택 보유비용을 높이고 투자수요를 줄이는 요인이 될 수 있다.
그러나 주택가격은 금리, 대출규제, 신규 공급, 입주물량, 소득과 유동성, 재건축 기대가 함께 결정한다.
따라서 이번 개편은 집값을 직접 떨어뜨리는 단일 정책이라기보다 주택을 보유하는 비용과 의사결정 구조를 바꾸는 정책에 가깝다.
7. 앞으로 시장에서 나타날 수 있는 변화
첫째, 초고가 주택의 거래가 위축될 수 있다.
고가 1주택자의 세율이 단계적으로 다주택자 수준으로 올라가면서 매수자가 요구하는 가격 할인폭이 커질 수 있다.
둘째, 2027~2028년 일부 다주택 매물이 증가할 수 있다.
공정시장가액비율이 올라가고 양도세 중과 완화가 종료되기 전에 수익성이 낮은 주택부터 정리하려는 움직임이 나타날 수 있다.
셋째, 중간 가격대 주택으로 수요가 이동할 수 있다.
초고가 주택의 보유비용이 높아지면 상대적으로 세 부담이 낮은 실거주 선호 가격대로 수요가 이동할 가능성이 있다.
넷째, 전월세시장에 부담이 발생할 수 있다.
비거주 1주택자가 직접 입주하면 임대매물이 줄어들 수 있고, 계속 임대할 경우에는 일부 보유비용이 임대료에 반영될 가능성이 있다.
다섯째, 시장의 차별화가 심해질 수 있다.
모든 주택가격이 동일하게 움직이기보다 가격, 지역과 거주 목적에 따라 세제 영향이 다르게 나타날 가능성이 높다.
마무리
이번 부동산 세제 개편안을 단순한 종부세 인상이나 다주택자 규제로만 해석하면 핵심을 놓치기 쉽다.
가장 중요한 변화는 주택 수 중심 과세에서 주택가액과 거주 중심 과세로 이동한다는 점이다.
그 집에 실제로 살고 있는가.
그 집의 과세표준은 얼마인가.
그리고 언제까지 보유할 것인가.
앞으로 부동산 세금을 판단할 때는 이 네 가지 질문을 순서대로 던져야 한다.
실거주 중저가·중고가 1주택자는 기본공제 확대의 효과를 받을 수 있다. 반면 비거주 1주택, 초고가 1주택, 비거주 다주택은 세율 인상과 공제 축소의 영향을 받을 가능성이 높다.
시장에서는 이번 개편이 초고가 주택의 거래를 위축시키고 일부 다주택 매물을 유도할 수 있다고 해석한다. 다만 세제만으로 서울과 수도권 주택가격의 장기 흐름을 바꾸기는 어렵다는 의견도 적지 않다.
이번 개편안을 한 문장으로 정리하면 다음과 같다.
집의 개수만 세던 세제에서,
집의 가격과 실제 거주를 함께 묻는 세제로.
※ 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 작성했다. 정부안은 입법예고와 국회 심의 과정에서 세율, 공제금액과 시행 시점이 변경될 수 있다.
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